¿Amortizar hipoteca desgrava en la renta?
Depende enteramente de una fecha: si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te deducías por ella, sí. Si compraste después, no.
La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió con efectos de 2013, pero se mantuvo un régimen transitorio para quienes ya la venían aplicando. Este artículo explica cómo funciona y por qué cambia el cálculo de cuánto conviene amortizar.
Quién está en el régimen transitorio
Para poder seguir deduciendo hacen falta dos condiciones:
- Haber adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 —o haber satisfecho cantidades antes de esa fecha por su construcción, ampliación, rehabilitación u obras de adecuación.
- Haber practicado efectivamente la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013.
La segunda condición tiene una excepción reconocida: si no aplicaste la deducción antes de 2013 porque aún no habías superado las cantidades invertidas en una vivienda habitual anterior, puedes acogerte igualmente al régimen transitorio.
Si compraste en 2013 o después, no hay deducción estatal por vivienda. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias con requisitos específicos —jóvenes, zonas rurales, familias numerosas—, así que conviene revisar la normativa de la tuya.
Cuánto se deduce
Quien está en el régimen transitorio puede deducir el 15 % de las cantidades satisfechas en el año por la adquisición de la vivienda, sobre una base máxima de 9.040 € anuales.
Deducción máxima = 9.040 € × 15 % = 1.356 € al añoEse 15 % se reparte entre un tramo estatal y uno autonómico, que en la mayoría de comunidades es del 7,5 % cada uno.
Qué cuenta como “cantidades satisfechas”
- Las cuotas mensuales de la hipoteca, capital e intereses
- Las amortizaciones anticipadas
- Los gastos asociados al préstamo, como la prima del seguro de amortización si estaba vinculado
Es decir: amortizar anticipadamente sí cuenta para la base de deducción, en el año en que lo haces.
El cálculo que cambia la decisión
Aquí está la parte útil.
Si tus cuotas anuales ya suman 9.040 € o más, has agotado la base de deducción. Cualquier euro adicional que amortices ese año no desgrava nada.
Si tus cuotas suman menos, amortizar hasta completar los 9.040 € te devuelve el 15 % de la diferencia.
Un ejemplo. Pagas 6.000 € al año de cuotas y estás en el régimen transitorio:
| Amortización extra | Base de deducción | Deducción |
|---|---|---|
| 0 € | 6.000 € | 900 € |
| 3.040 € | 9.040 € | 1.356 € |
| 10.000 € | 9.040 € | 1.356 € |
Amortizar 3.040 € te devuelve 456 € adicionales: una rentabilidad inmediata del 15 % sobre ese importe. Amortizar 10.000 € te devuelve exactamente lo mismo que amortizar 3.040 €, porque el exceso queda fuera de la base.
De ahí la estrategia habitual de quienes están en el régimen transitorio: amortizar cada año justo lo necesario para llegar a 9.040 €, y destinar el resto del ahorro a otro sitio.
En tributación conjunta e individual
El límite de 9.040 € es por contribuyente, no por vivienda.
Un matrimonio en el que ambos son titulares del préstamo y declaran de forma individual puede deducir cada uno sobre su propia base de 9.040 €, en proporción a su participación. Entre los dos, hasta 2.712 € al año.
En tributación conjunta, el límite de la base sigue siendo de 9.040 € para la unidad familiar. Conviene comparar ambas modalidades: en estos casos la individual suele salir mejor.
Qué pasa si vendes o cambias de vivienda
La deducción está ligada a que la vivienda siga siendo habitual. Si dejas de residir en ella, dejas de tener derecho.
Y si vendes la vivienda y destinas lo obtenido a cancelar el préstamo que la financió, esas cantidades sí pueden integrarse en la base de deducción del ejercicio, siempre que estés amparado por el régimen transitorio.
Cómo se declara
En el modelo 100, en el apartado de deducciones generales de la cuota. Los datos suelen venir precargados a partir de la información que remite el banco.
Aun así, verifícalo. Si has hecho amortizaciones anticipadas, es especialmente frecuente que no figuren en los datos fiscales y haya que añadirlas a mano. Cada 1.000 € no declarados son 150 € que dejas de recuperar.
Una vez sabes cuánto te conviene amortizar, queda decidir la modalidad: reducir cuota o reducir plazo. Y si te preocupan las comisiones, están en amortización anticipada de hipoteca.